曾经频频“爆雷”的房屋中介事件要终结了西安拟对“托管式”租赁交易的租金和押金设专户监管

4月3日，西安市住建局官网发布公告，为维护住房租赁交易秩序，规范住房租赁企业行为、防范住房租赁企业经营风险，保障住房租赁交易资金安全，维护房东、房客的合法权益，就《西安市住房租赁资金监督管理实施意见(征求意见稿)》（以下简称《意见稿》）向社会广泛征求意见。

西安市住建局官网的公告

其实，从去年7月份以来，全国各地陆续曝出“乐伽”公寓事件，去年的8月7日，乐伽公司终于宣布：“ 已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。”乐伽公司表示，公司仍承担因不能履约而产生的违约、赔偿损失等法律责任。同时，乐伽公寓称，造成的房东损失由公司完全承担，不应波及房客，诚恳请求房东不要采取过激手段驱赶房客。也揭开了“高收低租”疯狂抢占市场的租赁模式。

而从去年9月开始，西安开始陆续出现多家类似乐伽经营模式的房屋中介或房屋托管公司频频“爆雷”，究其原因，都是因为高价承租后又低价出租的经营模式，而这种“高进低出”的经营模式也不符合经营规律，随着房源囤积越来越多，资金链断裂后，就出现了租客正常预交了房租，房东却没有收到房租，房东找不到中介因此要赶房客离开，加剧了房客与房东之间的矛盾。

华商报去年就曾对类似事件进行了多次深度追踪报道。

2019年11月4日《华商报》A1版报道

2019年11月4日《华商报》A2、3版报道

2019年9月19日《华商报》A3版报道

2019年10月17日《华商报》A5版报道

2019年10月22日《华商报》A3版报道

2019年10月30日《华商报》A5版报道

2019年11月18日《华商报》B2版报道

去年10月10日，西安市住建局、市委网信办、市市场监管局、市公安局、市税务局、市金融工作局、

人行西安分行营管部七部门联合印发《联合开展整治住房租赁中介机构乱象专项行动工作方案》。

而就在华商报记者采访中，西安市住建局租赁管理处工作人员就曾表示：乐伽事件后也在思索如何杜绝跑路事件，“如果租房也像二手房买卖一样，对钱进行监督，租金在我们手上，之后就算公司出问题了，但钱还在，损失可能会小一些，我们也正在探讨这个方法。”

华商报记者注意到，《意见稿》实际上是拟对“托管式”住房租赁交易中租金和押金实施专户监管。

适用范围：通过平台进行租赁交易企业和租客

《意见稿》要求，收储西安市国有土地上的存量住房并通过西安市住房租赁服务平台进行租赁交易的住房租赁交易企业（以下简称“托管式”租赁企业），其租赁交易资金收付的监督管理适用本意见。

《意见稿》所称存量住房租赁交易资金，是指次承租人与租赁企业签订的存量房屋租赁合同中约定的租金、押金。

“托管式”租赁企业在开展业务前，需与西安市范围内的商业银行签订《住房租赁资金监管协议书》，并由企业在监管银行开立存量住房租赁交易资金监管专用账户。租赁企业在西安市只能开设唯一监管专用账户，该账户不得支取现金、不得归集其他性质的资金。

租赁资金如何收支：通过服务平台释放已付租赁周期内资金

《意见稿》明确，西安市住房租赁行业管理部门对“托管式”租赁企业的监管专用账户日常收支情况进行监督。

房客和住房租赁企业通过住房租赁服务平台网签房屋租赁合同后，房客应按照合同约定的支付周期和数额，将租金存入该企业的监管专用账户。

监管部门对住房租赁监管资金的释放，以房东足额收到住房租赁企业支付的租金为依据，由租赁企业通过服务平台申请释放已付租赁周期内监管账户收到的租金。服务平台将企业申请释放信息推送给监管银行，经监管银行核实房屋产权人账户收款信息后，平台方可通过该次申请。

资金监管如何解除：双方应先申请撤销原合同网签备案

《意见稿》明确，交易双方经协商一致提前终止租赁合同的，双方应先向行业管理部门申请撤销原合同网签备案再申请解除资金监管。

合同网签备案撤销后服务平台向监管银行发送合同备案撤销信息,由租赁企业根据双方协议内容结算退款至次承租人银行账户，退款完成后持撤销合同网签备案申请表、结算凭证向监管银行提出释放租金申请。

合同期满，企业在10个工作日内未提出异议，则监管银行将押金释放给次承租人。当双方协商一致提前终止合同时，监管银行依据双方协商内容退回押金。

租赁交易资金如何监管：企业严重的将暂停网签及监管资金拨付

《意见稿》明确，住房租赁交易资金在监管专用账户停留期间，由监管银行按照规定利率计息。

“托管式”租赁企业及其从业人员违反本实施意见收取和支付资金造成损失的，由西安住建部门会同相关部门依职能查处，可责令其限期整改，严重的应暂停网签及监管资金拨付，并将其违规行为记入企业诚信档案。

监管银行未按约定或违反规定造成收付监管资金损失的，按照国家银行业监督管理法律法规，由金融监管部门查处。同时，凡未接受资金监管的，交易双方应自行承担交易资金风险。

街办是住房租赁日常管理实施主体

《意见稿》中明确了各职能部门职责，西安市公安、住建、市场监管、应急管理、消防救援、金融、资源规划、城管、司法等其他相关部门，依职责开展住房租赁市场管理工作。

同时特别明确，街道办事处作为西安住房租赁市场日常管理工作实施主体，负责管辖范围内住房租赁市场管理的具体事务，建立疑难问题解决机制、突发事件应急处置机制、纠纷投诉解决处理机制以及日常管理机制等；加强对住房租赁市场的日常检查；建立信息报送制度，发现重大舆情时应及时将信息反馈至区（县）政府、开发区管委会；指导、督导社区居民委员会协助开展住房租赁管理工作。

华商报记者陈思存

西安市住建局也就《意见稿》也向社会广泛征求意见，征求意见期限为2020年4月3日至2020年5月2日。

市民可通过以下途径向西安市住建局反馈：

1. 通过邮箱反馈，邮箱：xaszjjzlc@163.com；

2. 通过传真，将书面意见和建议进行反馈，传真：029-87613295。

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