最新最全！郑州11月25盘入市，主城区9盘首开如何选择？附点评！

回顾今年的金九银十，成色确实不足。但是后期随着部分项目的价格松动，去化效果依然不错，也正是验证了楼鉴一直比较认同的那句话：没有卖不出去的项目，只有卖不出去项目的开发商。

如今，楼市即将迈入11月份，随着部分城市的调控力度进一步加码，楼市的销售业绩也在增大，但是也正是在这个前提之下，给郑州部分真正的刚需购房者们提供了上车的机会。

房子能不能买，依然是老生常谈，楼鉴的观点依然是有需要的，靠谱的项目依然可以捡漏，不要白白错过，至于什么是靠谱的项目，评判标准是：短期可住，中期可售，长期可租。

据郑州楼鉴统计，11月份郑州预计开盘的项目有可能超过25个，其中纯新盘9个，老盘加推16个，覆盖区域包含金水、惠济、郑东、中原、管城、荥阳、中牟等区域。

其中新楼盘项目9个，均位于主城区，其中富力建业尚悦居、谦祥福晟兴隆城、名门紫园、万科美景世玠都是去年入市的项目，一直广受关注，却因为证件不全、限购限贷等各种原因，一直拖到今天；还有一些是新入市的项目，比如荣盛祝福花语水岸、东原晴天见、绿地璀璨星座、融创金林金水府、保利文化广场，也是各有特色，定位迥异。

其中首开项目多为大盘和品牌开发商，有兴趣有资金的客户推荐重点关注。

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1、富力建业尚悦居

地址：惠济区中州大道与贾鲁河交汇处西北角

点评：该项目由富力、建业、易居中国联合开发，占地面积达808公顷，建筑面积612.9万平，容积率2.49，加上区域控高，所以全部是15-16层小高层，户型设计尚可。不利因素就是紧邻中州大道，部分楼栋受噪音和粉尘污染不可避免，而且距离地铁口不近。推荐改善型客户关注。

2、万科美景世阶

地址：金水区黄河路南阳路向北100米

点评：曾经的地王项目，中心城区位置，周边的配套是有了，但是由于铁路这个不利因素的影响，对于万科来说压力并不小。亲自去看过，算得上是万科进入郑州以来最用心的一个项目了，交通上后期地铁开通后可能会有所好转，高低配，首开高层价格有优惠但是距离铁路比较近，介意的话要注意。

3、名门翠园

地址：地址：丰庆路三全路交汇处向西100米路北

点评：位置不错，周边有地铁3号线和4号线经过，周边配套也比较完善。项目目前会员招募中，最近动作不断相信离开盘时间不远了，项目首开，政府限价的基础上性价比应该不低，最近要购房的刚需或刚改可以关注下。

4.正道和苑

地址：金水区农业路天明路交会处北200米

点评：该项目体量不大，占地17亩，容积率3.5，规划有两栋高层，包含85平米的两房，89平米的三房，以及129平米的三房;位置在二环内，其价值可想而知，周边配套成熟，距离农业路高架也很近，出行挺方便的。但是项目有公租房混搭，再加上小体量后期的居住氛围会差一些。

5.融创金林府

地址：金水区未来路与福元路交叉口东南角

点评：项目定位改善盘，周边配套有曼哈顿商圈，以及不少成熟小区，后期的居住氛围浓厚。位置也不错，金二环，距离地铁一号线也就600多米。并且项目距离东区CBD也不过2.5公里，今后还能享受到东区的价值外溢。

6、东原晴天见

地址：二七区嵩山路与南三环交汇处向南约2000米路西

点评：项目占地面积不大，大概有21亩左右，又是一个小体量盘。规划的有三栋板子楼，排一排挺不错的，户型也主要以89-120㎡三房为主。开发商是外来房企，据说总部高层管理女性还挺不少，这也导致他们的产品更感性，更偏向生活和体验。个人表示还是很期待的。

7.绿地公园城

地址：管城区郑新路南四环向南1000米

点评：项目体量大，保证了该区域规划上的统一有序，以及未来开发的循序渐进；项目临近七里河，占据景观资源。项目劣势很明显，周边处于发展初期，配套尚且不足。整体来说项目距离新郑较近，新郑的购房者可以考虑关注。

8、保利文化广场

地址：高新区科学大道与银屏路交叉口

点评：项目地块大，体量大，整体配套齐全，临近科学大道有类似万达广场的比邻商业中心。项目所处位置还算不错，距离高新区管委会、枫杨外国语学校都比较近，后期地块紧邻科学大道。项目是河南省重点引资项目，作为高新门户区域，相信产品不会差到哪里去。

9、荣盛祝福花语水岸

地址：高新区农业西路与西四环交会处北500米

点评：项目临近农业路和西四环快速路，农业路高架明年全线贯通，西四环高架年底开修，后期交通还是非常便利的。劣势很明显周边配套基本没有，整体来说产品设计的还算可以，性价比也不错。

10、融创龍府

地址：惠济区文化路英才街西800米贾鲁河与东风渠交汇处

点评：位置还行，离市区也不远，位于东风渠和贾鲁河交汇处，大学众多。融创的品牌和物业还是值得信赖的，但是周边配套有限，尚待发展。

11、东润玺城

地址：中原西路与广贾路交汇处

点评：作为新东润公司西区唯一的项目，还是投入了不少诚意在里面。位置不错，性价比高，主要问题在于自身教育配套不足，只能依托于板块整体配套，10号线预计2020年通车，交房后仍需等待一段时间。可以重点关注其洋房项目，大面宽设计，地块也比较安静。

12、新田城

地址：陇海快速路西至新田大道南行

点评：项目周边环境不错，比较适宜生活居住养老，交通方面目前已经开通过了多条公交路线，周边有地铁6号线，预计2020年底通车。劣势就是距离主城区较远，并且项目属于荥阳，因此难以直接分享郑州城市发展的红利。

13、郑州碧桂园

地址：荥阳市贾峪镇洞林湖风景区

点评：关于碧桂园之前的各种问题这里就不说了，咱们就盘说盘。项目周边环境不错，地铁6号线的加持以及奥斯莱斯的引进，都给项目加分不少。不管怎么说从交通和商业需要上，基本满足了住的条件，户型方面设计的也不算差。

14、郑北孔雀城

地址：郑焦城铁武陟高铁站东2000米

点评：项目属于焦作，价格方面确实不贵，但是一看位置还是让不少购房者望而却步。首批住宅占地137亩，容积率1.3，建面13万方，一期共规划10栋13层小高层，45栋联排别墅。户小高层包括75㎡的两房，90-95㎡的小三房和110㎡大三房以及142-165㎡的联排别院，户型方面设计一般。

15、正弘澜庭叙

地址：惠济区花园路与英才街交叉口

点评：总体感觉该项目中规中矩，除了开发商积极应对各种问题以外，其它没有亮点。不过也许中规中矩就挺好，既不会让你惊喜，也不会让你失望，对大多数人而言，这已经足够了。

16、和昌林与城

地址：惠济区天河路与绿源路向西300米

点评：和昌林与城，本身项目品质不错，从各种户型上来看，也基本上符合刚需和刚改的大需求，后期的地铁三号线基本也会在2020年开通，为以后交通出行提供了保障。劣势就是距离主城区太远，周边配套尚不完善，如果开盘价格可以还是值得购买的。

17、谦祥福晟兴隆城

地址：惠济区兴隆铺路与沙口路交叉口东南角

点评：项目位置不错，三环内，又临近地铁，周边配套能满足日常生活需求，居住氛围也较为浓厚。当然劣势也很明显，临近铁路和京广快速路，噪音是避免不了的。同时作为城改项目容积率偏高，居住舒适度稍差。

18、绿地璀璨星座

地址：惠济区惠济区北三环与江山路（南阳路）交汇处东北角

点评：位置不错，北三环和江山路交汇处，后期宜家会入驻，而绿地璀璨星座是离宜家最近的项目。作为绿地璀璨天成的后期项目，是一个独立的公寓地块。劣势就是周边高架环绕，配套一般。

19、万科天伦紫台

地址：惠济区文化路大河路交会处

地址：项目位置不错，周边有地铁2号线、7号线。万科的品牌和物业为产品以后的升值还是有不小帮助的。随着万达和万科的双双入驻，势必会带动整个北区的活力。总之项目缺点也有不少，但是没有完美的楼盘，只有最适合自己的项目。

20、绿地璀璨天城

地址：惠济区北三环江山路交汇处西北角

点评：临近北三环，周边高架环绕，虽说交通便利，但是高架带来的噪音和粉尘还是影响居住舒适度的。好在目前项目价格不是很高，性价比还是可以的，刚需可以考虑下。

21、永威森林花语

地址：郑东新区金水东路与万三路交会处向南800米路西

点评：项目优势非常明显，永威的品牌现在已经是高品质的代表了，似乎有人表示在这一生能有一所永威的房子才算是完美的人生。项目周边有地铁，教育配套还是比较优质的。劣势就是临近万三公路和高压线，这个是硬伤，后期的噪音是避免不了的。

22、融创象湖壹号

地址：郑东新区金水东路与雁鸣路交会处东南

点评：项目地处白沙区域，属于郑东新区的范围，后期发展速度远大于绿博。周边配套一般，不过旁边有美盛的商业中心、丹尼斯白沙项目去年动工，交通方面目前主要还是靠自驾。

23、盛世卧龙城

地址：中原区郑州市淮河路与华山路交汇处西南

点评：开发商不知名，容积率比较高，操盘能力和建筑质量有待考量。但是该楼盘地段比较好，区域配套成熟。价格如果还算可以的话，西区购房者可以关注下。

24、中海锦城

地址：惠济区南阳路与兴隆铺路交叉口向东400米

点评：项目地块虽然不大，但是位于三环内，又临近地铁3号线，周边配套成熟，周边社区众多，居住氛围浓厚。品牌开发商，又是首次开盘相信会给我们带来惊喜。

25、正商河峪洲

地址：惠济区江山路与沿黄快速路交会处西1000米路南

点评：项目体量还是挺大的，周边生态资源较好，自身规划配套也还可以。然而位置真的是太偏远了，所以正商只能使劲变着法增加花样，提升附加值。产品定位依然延续刚需走量，有兴趣的可以关注下。

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