偿债无忧，碧桂园莫斌给市场喂了一颗定心丸

21世纪经济报道记者吴抒颖广州报道

碧桂园于2022年8月18日早间发布公告。碧桂园预计，今年上半年其核心净利润介乎约45亿元至50亿元，股东应占净利润介乎约2亿元至10亿元。

相比起去年同期，碧桂园这一利润表现有所下滑，也引发了市场的反应。

在公告中，碧桂园解释称，净利润下滑主要是受房地产行业经营环境严峻持续影响，市场下行叠加工程进度减缓，已出售物业结转确认的收入减少；此外报告期内部分低毛利项目结转，导致房地产业务结转毛利率下降；另外出于谨慎性原则，对物业项目计提的减值增加等所致。

18日午后，碧桂园召开了投资者电话会议，碧桂园总裁莫斌回应了市场普遍关注的问题。从投资者会上碧桂园管理层的陈词看来，碧桂园对市场的预判以及应对做了较为充足的准备，在保证活下去的前提下，碧桂园也展示了头部企业的耐力。

就市而行

在投资者会上，莫斌坦言，从去年下半年以来，地产行业的发展面临着很多挑战，多重不利因素层层叠加，行业十分艰难，虽然也预见到了这些挑战，但碧桂园也确实无法独善其身，因此在今年中期的利润表中产生了直接影响。

莫斌进一步解释认为，市场下行周期之久超预期，从去年6月至今仍然处在下行期，且今年上半年纳入结算的项目销售毛利较低，特别是2018年、2019年拿地的部分项目，受到市场下行的影响更为明显。

莫斌也指出，房地产行业风险出清的过程仍没有结束，市场加剧下行，为保障现金流的平衡，部分区域对尾盘资产和要出清的资产有一些量价平衡的安排，对毛利构成了较大压力；另外基于谨慎性原则，碧桂园计提的减值也对毛利构成影响。

事实上，去年以来，受到房地产行业整体环境的影响，除了结算周期及毛利下滑等方面，计提减值也是一个能够对利润报表产生较大影响的因素。

虽然碧桂园未有具体披露这部分对利润报表的整体冲击，但此前发布过业绩报告或者预告的部分房企样本也可以做一个参考。以多家头部房企为例，在2021年的年报中，万科、招商蛇口的计提减值均超过30亿元，当期利润报表也受此影响有大幅下滑。

在投资者会上，碧桂园管理层对今年下半年的市场表现以及碧桂园的应对作出了表态。

碧桂园常务副总裁程光煜指出，今年下半年，市场整体还是在筑底过程，基本认为不会比上半年的情况更差，但也不会有很大的反转，是在底部盘整、城市有分化的过程。这个市场筑底的过程我们判断不大可能出现大的改变，但要有策略。

程光煜指出，碧桂园的策略主要是几个方面，一是碧桂园货量比较充沛，有接近一万亿元的可售土储；得益于均衡布局，碧桂园也能比较好地对冲市场分化和比较严重的疫情影响。

此外，碧桂园也将通过调节货量供给，采取“以销定产”、“精准供货”去对冲风险。关于产品，碧桂园主要以偏改善为主，也将积极去调整产品，使得更加有适销对路的安排，比较稳健去度过现在市场低谷情况。

“我们相信在政府积极的主导下，会因城施策、用足用好工具去稳定房地产市场。我们相信最困难的时候过去了，现在是在底部盘整，伴随施策的深入和出台，今年下半年碧桂园会保持在有序、合理的销售节奏上，相信碧桂园销售规模在下半年会稳定，和头部同行是同步、优于同行的。”程光煜表示。

谋定后动

在当前的市况下，除了做好销售铺排以外，精细化管理和多元化融资也是比拼房企实力和韧劲的关键方面。

在投资者会上，莫斌对碧桂园短期与长期的安排也作出了回应。

莫斌表示，管理层在市场下行和市场筑底的过程中，最重要的工作是以现金流为核心，做好资产负债和利润表的平衡，保证公司能够活下去，活到健康的市场到来之后能活得更好。

根据市场情况，现金流方面，碧桂园也已将未来可能遇到的各个风险点都纳入现金流铺排的考量，做极致版本的压力测试。中长期按季度、短期按周进行滚动更新，确保实现“削峰平谷”，以平滑可能存在的阶段性波动，留足安全垫以应对外部的不确定性。

在融资端，碧桂园作为示范房企，表现也较为亮眼。

去年下半年至今，碧桂园境内发行公司债及中票合计61亿元、供应链ABS及ABN合计87亿元，是为数不多能够进行全品种融资的民营房企。

目前，碧桂园在交易商协会和中债信用增进公司的支持下，也在推进中票的发行，进一步稳定行业及公司的信用状况。

而2022年下半年，碧桂园在境外已无到期美元债；境内有两笔债达到可回售状态，合计40亿元。除此以外，下半年没有到期的直接融资。

销售方面，碧桂园保持略好于同行的水平。

今年上半年，碧桂园实现权益销售1850亿元，权益回款现金回款约为1703亿元，权益回款率92%，已连续7年回款率保持90%以上的区间。

莫斌认为，房地产行业信心的恢复仍需要一段时间，行业的未来发展会逐步制造业化，对公司和产品提出更高的要求，但行业仍然会是一个在长效机制下健康、规模体量超10万亿规模的市场，活下来的企业将会有更大的机会。

“我们对未来还是很有信心，信心来自于，十万亿的市场一定是健康发展的市场，穿越暴风雨之后，谁的竞争力最强，谁就能占领市场。我们也对碧桂园的管理有信心，全竞提升后，管理竞争力上升到一定高度。”莫斌强调。

据莫斌介绍，在新业务方面碧桂园预计将会有较好的发展。今年6月，碧桂园将旗下建筑子公司及原博智林旗下的总包单位进行整合成立科技建筑集团，是一个建筑机器人应用的企业。通过整合全产业链资源，实现“研发-生产-应用”的全过程贯通，目前已经开始在正在建设的项目上投入使用。

“我们建筑机器人的发展，未来对主营业务发展，一定会像老虎插上翅膀一样。现在建筑机器人在发挥越来越大的作用，随着市场健康发展的到来，相信我们的主营业务和建筑机器人业务一定能为公司带来更多的收益，给投资者带来更大的回报。”莫斌说。

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