房地产不能再这么下去了

作者｜周超臣

头图｜电影《让子弹飞》截图

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以恒大为始，过去一年，房企暴雷早已见怪不怪。债务违约、商票逾期，对于很多房企来说，已经死猪不怕开水烫了。

包括恒大在内，应该没有房企想爆雷。也有房企似乎还在挣扎。

2022年8月7日，龙光集团公告称，其将暂停支付2026年到期的4.7%优先票据、2025年到期的4.25%优先票据、2028年到期的4.5%优先票据、2025年到期的5.75%优先票据、2023年到期的6.5%优先票据的到期利息，五笔境外债总额接近17亿美元。

一纸公告一次性宣布对五笔优先票据的到期利息违约时不多见。龙光方面表示，此举是为了“公平对待所有债权人”。

龙光在公告里给出了理由和铺垫：“自实施促进房地产市场平稳健康发展的政策以来，中国房地产行业进入调整期”，“融资渠道减少，购房者情绪低迷，融资性和经营性现金流逐步萎缩”，“为了公平对待所有债权人，公司将暂停支付五笔境外美元优先票据到期的利息。”

龙光在过去半年似乎早就心不在焉了。

据21世纪经济报道的报道，2022年1月，市场传出消息称，龙光存在未披露的美元私募债。随后，龙光开启了一系列澄清又承认的操作——先是对投资者表示其并没有任何美元私募债，之后又在投资者电话会上承认其担保的私募债不超过10亿美元，两次口径不一致，投资者对之已有疑虑。今年5月，类似的事件再次上演——5月13日，龙光集团发布公告称，其未能与安永就双方可接受的时间表达成一致以完成审计2021年度经审核业绩。在此情况下，董事会要求安永辞任核数师，并委任尤尼泰·栢淳担任公司新核数师。而2月份，龙光一度公告澄清，计划更换审计师的消息为谣言。

曾经的民营房企模范生，沦落至此。

2

8月10日，公认的民营房企优等生龙湖遭遇股债双杀，并引发港股内房股遭遇恐慌性踩踏。当日收盘，龙湖集团跌16.4%，盘中跌幅一度触及19%，市值一日蒸发246亿港元；大发地产跌超15%，弘阳地产跌超14%，碧桂园跌超7%，旭辉控股跌超5%。

10日早间，有传闻称龙湖商票存在逾期情况。而据媒体查询上海票据交易所票据信息披露平台发现，龙湖并无商票逾期。21世纪经济报道援引接近龙湖的知情人士的话称：“龙湖去年就不开商票了，没有商票逾期，（传闻）纯属造谣。”

《中国企业家》杂志获得的一份当日龙湖集团投资者电话会议的现场实录显示，当天龙湖主要管理层均现身释疑。龙湖集团创始人、董事长吴亚军将股价下跌原因归于市场惊慌：“今天（8月10日）股价大跌，我们本身没有太在意，这是市场惊慌导致的，企业根本没出任何状况。”

吴亚军还说：“该爆雷的（房企）都爆了，现在是行业最黯淡的时候，但我们应该往光明看。”

有分析认为，龙湖大概率遭遇了“做空”。瑞银在8月10日发布的一份评级报告被认为是做空的导火索。在这份名为《China Property and Property Management：How is developers' cash burn？》（开发商如何烧钱？）的报告中，瑞银对碧桂园、万科、龙湖、旭辉的现金流进行了质疑，并将龙湖、碧桂园服务和金科服务等企业的评级由“买入”下调至“中性”。

对此，公众号“拆哪儿”认为，地产股的逻辑已经崩坏了——

有人习惯以恒大、融创等出险企业的爆雷路径，去揣测龙湖，但殊不知，龙湖跟这帮风格激进、充斥赌性的企业，有着显著不同，业绩稳健、财务审慎是它的难得标签。其各项指标，常常被拿去和中海、华润等地产央企，甚至老牌港资企业进行类比。一家民企做到如此，实属难得。

“优等生”的光环，围绕着龙湖。监管层为了督促房企去杠杆而设置的“三道红线”，龙湖一条都没有触碰，甚至连续六年都保持在绿档水平。今年5月，它还被监管选为发行债券获信用保护工具支持的示范房企之一。在其他房企为偿债资金焦头烂额之际，龙湖今年已经没了到期债务，甚至还能以很低的利率发行了三期公司债。

就像在骨子里刻着“安全”，龙湖几乎是这个行业中最不可能爆雷的企业。

龙湖的口碑好到什么程度呢？甚至有人说：“如果要投资中国房企的股票和债券，如果你不选择龙湖，你还能选择谁？”

但房地产市场已经没有逻辑可言了。

3

有生之年，看到以物易物的古老交易方式，让人误以为穿越了。

6月20日，河南地产一哥建业地产为了卖房，在个别县城打出了“2元/斤、小麦换房”和“5元/斤，大蒜换房”海报，最高抵16万，美其名曰爱心助农。建业将勤劳勇敢的河南人民的智慧发挥得淋漓尽致，打响了今年花式卖房的第一枪。

一周之后，6月28日，南京某楼盘打出了“西瓜换房最高抵10万”，10元/斤收购西瓜冲抵房款，同样的美其名曰：爱心助农、瓜分美好。紧接着又有无锡“水蜜桃换房”，连云港有房地产打出“买房送一头200斤土猪”营销活动。

虽然这些擦边球很快被叫停，但也算是房地产商因地制宜、因城施策积极自救的典范了。以远高市场价的价格收购农产品，变相优惠，来吸引消费者购房，名义上助农，实际上合理规避了当地的“限跌令”，效果好不好不知道，但得到的铺天盖地的免费宣传显然是可观的。

7月5日，南京中海以7月助农月的噱头——1元购“益”米，直抵1㎡——邀请大家消费助农：1元换购卓尼县青稞杂粮粥大礼包1份，认购总房款直接减免1㎡价格。有四个指定的项目参与活动，同时车位参与活动最高直降1万元。

以物换物的天花板来自“炒房之都”深圳。7月，深圳某楼盘打出“房产置换、以旧换新”的宣传海报，“普通住宅换尊贵大平层总裁私域、换商务公寓、换临街商铺”，“以旧换新、等价交换、多退少补”。新房价格以现场公布为准；旧房价格则以房产所在小区半年内成交的均价为准，若半年内无成交，则以一年内成交均价为准。

房地产开发商的诸般营销行为，杯水车薪，反映的则是酷暑下房地产市场的寒冷。

中指研究院数据显示，2022年1月～7月，TOP100房企销售额均值为418.9亿元，同比下降47.3%，降幅较上月收窄1.3个百分点。其中，销售额超千亿房企10家，较去年同期减少11家；超百亿房企91家，较去年同期减少45家。此外，TOP100房企权益销售额均值为301.5亿元，权益销售面积均值为198.9万平方米，同比分别下降48.7%和52.2%。

据乐居财经统计，存在商票持续逾期的房地产项目公司数量从今年1月的135个增至6月的1666个，占全部商票逾期企业的62.5%，共涉及199家房企集团主体。

4

8月12日，一份写给合肥市政府的、名为《关于请求维护营商环境、增强房企投资信心的纾困解难报告》（以下简称“报告”）的文件流出，落款处盖着保利、华润、绿城、龙湖、融创、旭辉和葛洲坝等17家品牌房企的印章。

这么多知名房企联名上书，说明问题已经非常突出。报告称，目前，房企除自身面临的压力外，还面临部分群体性不合理客诉、房闹事件，“恳请政府业务主管部门予以关注、干预”。

“合肥市房屋交付中客户维权已成常态，一到交房季节，各楼盘维权信息扑面而来，更为甚者开盘即维权。”上述报告罗列了诸多房闹现象，并写道，“上述此类客户诉求高度一致，背后亦有专业房闹机构的推波助澜，逐渐形成产业化趋势。”

文件称，这些专业房闹机构或个人，约在交付前3个月组建业主微信群，进行群内非法集资，非法组织集中群诉，将建设过程中非常规拍摄的施工图进行特写，甚至“还组织业主至房企其他在售项目，采取喊口号、拉横幅、阻扰销售等行为，扰乱企业正常经营秩序，以此索取巨额利益”。

报告请求合肥政府：坚决遏制专业房闹及种种“恶意维权”行为，对构成违法和犯罪的个人和组织给予坚决的打击；约谈自媒体，严禁不合理负面报道，封杀、处罚不实报道的自媒体等等。

如果是真的，这些专业房闹，给那些真正需要维权的烂尾楼业主们蒙羞了，也给合肥市蒙羞了。

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8月5日，贝壳研究院公众号发布了《2022住房空置率调查报告》，引发网友热议和质疑。

8月11日，贝壳研究院道歉了，并自罚三杯——

1. 本次调研问卷由一线从业人员填写，在实际执行中，填写人的主观判断存在的偏差，调研样本和程序不够规范，覆盖范围不够全面，部分调研问卷数据采集有误，导致数据不准确。

2. 空置率口径无法定标准，本次调研以“房屋是否存在连续三个月无人居住”为判断指标，不能充分反应真实情况。

这样不严谨的报告，影响到老百姓买房的积极性就不好了。

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