终审改判！西安开发商“举报”自己无证卖房一审判决被撤销

今天(12月29日)，西安市中级人民法院终审宣判，撤销长安区法院一审判决，驳回开发商诉讼请求!

背景：

2016年4月，李女士以内部认购的方式认购了紫杉庄园项目的商品房，并全款支付了120万余元的购房款。两年后，在西安房价大涨的背景下，开发商西安闻天科技实业集团有限公司(以下简称闻天公司)以当时没有预售许可证为由，将包括李女士在内的12名业主分别起诉至多个法院，要求确认内部认购合同无效。

今年6月，长安区法院对李女士与开发商的确认合同无效纠纷案一审判决，双方签订的内部认购合同无效。后李女士提出上诉，8月14日，西安中院二审开庭审理。(8月8日华商报A2、A3版、8月14日A4版报道)。

今日，西安市中院做出终审判决：

一审判决认定事实部分不清，适用法律错误，依法应予改判。根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十奈第一款第二项之规定，判决如下

一、撤销西安市长安区人民法院(2018)陕0116民初2519号民事判决。

二、驳回西安闻天科技实业集团有限公司的诉讼请求。

一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由西安闻天科技实业集团有限公司负担。本判决为终审判决。

新闻回顾

签订内部认购合同购房者当天支付120万全款

紫杉庄园项目又名澜香山项目，由闻天公司开发建设。2016年4月25日，李女士与闻天公司签订《紫杉庄园内部认购合同》一份，认购闻天公司开发建设的位于长安区兴隆街办西沣路以西紫杉庄园项目商品房。像李女士一样的购房者共有12人，买的都是联排别墅。

双方在认购合同中约定的内容包括：认购房源销售面积约200平方米，认购房源销售总价172万元;乙方李女士选择总房价款100%付款比例，根据付款比例，开发商给予总房价款7折优惠，优惠后总价120.4万元。合同签订当天，李女士即缴纳120.4万元购房款，闻天公司出具了收据。

两年后购房者被诉开发商称未取得预售证

今年2月初，购房者们不仅没等来办理购房手续的通知，反而相继收到了开发商发来的《关于处理紫杉庄园内部认购合同的告知函》，称双方当初所签认购合同依法应为无效，随函而来的还有一份民事起诉状。

闻天公司的诉讼请求是确认双方签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效，理由是在签订合同时，双方均明知闻天公司开发建设的紫杉庄园项目没有预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，双方签订的合同为无效合同，无效合同自始不发生法律效力。

涉案房产已上涨数倍购房者认为开发商恶意诉讼

闻天公司选择在购房者所在地起诉，包括阎良、长安、莲湖等法院均有诉讼。

今年4月，李女士的案件在西安市长安区法院开庭审理。针对开发商的诉讼请求，李女士请求法院驳回，并认为闻天公司系恶意诉讼，其以所售商品房项目未办理预售许可证为由诉请确认合同无效，该诉求不能成立，应依法驳回;合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，该合同合法有效，闻天公司已收取了她全部购房款，必须依法依约履行合同义务。

此外，李女士提出，闻天公司在收取全部购房款后迟迟不办理《商品房预售许可证》，又以其欠缺预售证为由起诉确认合同无效，其目的显然是因房价上涨而不愿卖房，认为对开发商丧失诚实，恶意追求不正当利益的毁约行为，必须予以禁止。据购房者计算，被诉时房产售价已是原价格的3倍多。

长安区房管局曾处罚开发商无证销售

长安区法院认定，2016年8月3日，长安区房管局对涉案项目进行检查，发现该项目未办理销售手续，涉嫌无证销售，于同年8月9日作出处理决定，责令闻天公司停止一切销售行为及和房屋销售相关的广告宣传活动;立即进行企业经营整改，并对违规销售的房屋逐一清退;尽快办理相关建审手续。后闻天公司仍未办理商品房预售许可证。2018年3月1日，长安区住房保障和房屋管理局因闻天公司在涉案项目未取得《商品房预售许可证》的情况下擅自违规销售之行为，对闻天公司予以行政处罚，即责令停止销售活动，补办许可证，并处罚款72万余元。同年3月5日，闻天公司缴纳罚款。

一审争议焦点为认购合同性质判决合同无效

长安区法院认为，依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

法院认为本案争议焦点应为原、被告双方所签订的《紫杉庄园内部认购合同》的性质，如涉案合同系商品房预售合同，则应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定确认该合同为无效合同。法院认为涉案合同应为商品房买卖合同，因原告闻天公司在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，故原、被告双方签订的该合同应为无效合同。

6月8日，长安区法院一审判决，原告与被告签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效。

购房者上诉合同应有效开发商恶意诉讼

李女士不服，提出上诉，请求撤销一审判决，改判确认合同有效。理由包括原审严重违反法定程序、认定事实严重错误、适用法律错误、不符合诚实信用和公平公正原则等。

8月14日，西安中院二审开庭。上诉人的代理律师认为，涉案房屋已经具备办理商品房预售许可证的客观条件，闻天公司故意阻挠合同生效条件成就，于办理预售证前夕将其起诉至法院进行恶意诉讼，原判并未对此事实进行认定;涉案房屋已经取得商品房预售许可证，上诉人与被上诉人所签订的合同应认定为有效。

同时，上诉人认为，未取得预售许可证所签订的房屋买卖合同属于效力待定合同，并非一律无效;涉案合同是附生效条件的效力待定合同，所附生效条件已经成就，应依法驳回被上诉人的原审诉讼请求。

上诉人还说，类似本案的情况目前西安并非个例，原判严重不符法律的价值导向，违背公平正义的价值理念，破坏房地产市场正常的经营秩序。

开发商答辩不存在恶意阻挠合同生效愿商谈赔偿

闻天公司代理律师则认为，不存在开发商恶意阻挠合同生效条件的事实，没有预售证的房屋预售合同不属于附条件的合同，根据法律规定就是无效合同。该合同早在2016年就被长安区房管局认定为违法无效合同，要求清退。闻天公司由于资金链断裂，导致客观上不能取得预售证。

闻天公司认为，涉案房屋取得预售证是在今年6月8日，而且原审辩论程序已终结。根据商品房买卖司法解释，只有在起诉前取得预售证的买卖合同，才能例外地被认定为有效。因此，涉案房屋现已取得预售证的事实，对该案预售合同的效力判定没有溯及力。

此外，开发商不认可上诉人所提效力待定合同、附生效条件已经成就等说法，也不认可上诉人提出的违反诚信、公平公正原则以及破坏市场正常经营秩序的说法，认为合同签订时都知道预售房没有取得预售证，对房屋清退的法律风险是明知的，合同无效的原因是双方的过错。请求驳回上诉，维持原判。

对于购房者面临的巨额损失问题，闻天公司方面认为，赔偿与合同效力是两个完全不同的问题，购房者可就赔偿问题另案起诉，闻天公司愿意积极配合，商谈赔偿事宜。