放松限购限售西安调整房地产调控政策

本报记者王登海北京报道

在郑州、杭州、南京、兰州、银川等诸多省会城市调整房地产市场调控政策之后，西安的调控政策也姗姗来迟。

5月28日晚，西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局等四部门联合印发《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》（以下简称《通知》），放松了对房地产市场的限购限售政策，同时降低了首次申请住房公积金贷款的首付比例，提高了公积金贷款额度。

“虽然出台得比较晚，但是对西安房地产市场的良性循环和健康发展有利好影响。”陕西省房地产研究会会长王圣学在接受《中国经营报》记者采访时表示，相对于杭州、南京、郑州、银川等省会城市的政策，西安此次政策调整力度比较小，其原因是对市场和政策的把握和理解不同。

不过，西安房地产行业资深分析师朱郁表示，西安此次政策的调整，是根据其他城市的做法和措施，结合西安当前房地产市场的现状，进行了优化和完善，符合西安房地产市场供、求、量、价四个指标的平衡。政策落地后，在对一手房的刺激保护和二手房的流通方面都会得到相应的体现。

西安市住房和城乡建设局表示，《通知》的出台，主要目的是：支持刚性和改善性住房需求，深入落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，综合运用行政、金融等房地产调控政策工具，促进房地产业良性循环和健康发展。

放松限购限售

在省会城市中，西安的政策出台得相对较晚，并且与其他省会城市相比，政策调控幅度不是很大。例如，在西安之前，曾被住建部2次约谈的银川，已经完全取消了限购条件。新政策规定，在银川购房个人，购房数量和购房主体不受户籍限制。

在限购层面，西安只是放松了条件，但是并没有彻底取消，限购范围也没有调整。在政策调整之前，落户购房条件为“落户满1年且在本市连续缴纳12个月的社保或个税”。调整后为：“须在购房前落户满1年”。同时，户籍从市外迁入西安市的居民家庭购买第2套住房的，仍须落户满3年。

对于非西安户籍的购房条件，在调整之前，需要“提供连续5年及以上社保或个税证明”。调整为：“持有本市《居住证》，且在购房之日前2年在本市连续缴纳社会保险或个人所得税”。

除了放松限购之外，也放松了限售条件。政策规定，在限购区域内，已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年的，可上市交易。

记者了解到，在政策调整之前，西安的二手房限售条件是“满五满二”，即商品住房的原限售政策为：“商品房买卖合同网签备案满５年，且已办理《不动产权证书》”。二手住房的原限售政策为：“《不动产权证书》取得满５年”。

此外，西安此次政策调整，还涉及到对“刚需家庭”资格认定，在原“刚需家庭”类别的基础上，新增两类家庭：二孩及以上家庭，且符合西安市住房限购政策；28周岁及以上未婚人士，还须满足以下要求：无婚姻记录、本市范围内名下无房且自购房之日起前48个月内无住房转让记录，且符合西安市住房限购政策。

“虽然出台得比较晚，但是对房地产市场的良性循环和健康发展有利好影响。”王圣学认为，在今年3月份的时候，他们就邀请了发改、住建、物价等相关部门开会，希望能够对房地产市场的政策做出调整，不过，相对于杭州、南京、郑州、银川等省会城市的政策，西安此次政策调整力度比较小，其原因是对市场和政策的把握和理解不同。

“在西安之前，多个城市都已经出台了相关的政策，在舆论方面，希望西安也出台政策的呼声不断。”朱郁说，在西安出台政策之前，相关部门已经对房企、中介市场走访摸底，从当前的市场情况来看，也的确需要出台相关的政策，对房地产市场进行宏观调控和加大对企业的支持帮扶。

降低公积金贷款比例

与其他城市相比较，西安此次政策中，对商业贷款的首付比例和利率没有做过多的要求，只是表明，全市各银行业金融机构及时优化房地产金融服务，适当降低个人住房贷款首付比例和利率定价水平，具体由陕西省市场利率定价自律机制研究确定。

不过，在住房公积金方面，西安的政策也有了很大的调整。政策规定，首次申请住房公积金贷款购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于25%。第二次申请住房公积金贷款，购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于25%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于30%。

同时，还调整住房公积金贷款最高额度。通过公积金贷款购买住房的，单缴存职工贷款最高额度不超过65万元，双缴存职工贷款最高额度不超过85万元。

“按照之前‘住房不炒’和‘四限’（限购、限贷、限价、限售）的原则，公积金贷款首付比例根本做不到如此低。”朱郁表示，西安此次政策中，金融端发力是核心，对西安房地产市场的刺激短期就可以显现出来，不仅可以加大去库存力度，还能够加快企业资金回流，解决企业投资拓展、经营发展中的实际问题。

“与其他二线城市和典型城市相比较，西安房地产市场是比较稳健的。”朱郁还表示，西安此次政策的调整，是根据其他城市的做法和措施，结合西安当前房地产市场的现状，进行了优化和完善，也符合西安房地产市场供、求、量、价四个指标的平衡。政策落地后，对一手房的刺激保护和二手房的流通都会得到相应的体现。

（编辑：王金龙校对：彭玉凤）

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