有没有想过，市中心为何跑不过郊区盘？

我们的生活总是遵从一些朴素的原则，比如等价交换，就包括我们认为和利益交换完全不沾边的高尚的爱情。
其实爱情从来都遵从着等价交换原则，我们所熟知的美女爱英雄，美女傍大款都是如此。
英雄是稀缺资源，万里挑一；美女也是稀缺资源，一笑倾城。美女与英雄结合，不仅符合等价交换原则，也可以让资源整合的效益最大化。
现代社会没机会造英雄，但能造大款。美女和大款的结合，同样是资源高效利用的最佳选择。
这个世界上所有的一见钟情，都只发生在漂亮的女人和有魅力的男人之间，这也不过是双方吸引力的等价交换而已。
艳遇也是如此。开豪车的成功人士桃花运都特别旺，而开Polo的老司机，生活寡淡得像个出家人。

在买房子的时候，我们愿意为不同的房子支付不同的价格，缘于我们对不同的房子有着不同的价值判断。房价与价值判断之间，是等价的。
影响价值判断的，并不是砖块和混凝土，而是土地的价格，也就是我们常说的地段。
网上一直流传着李嘉诚说过的一句话：决定房产价值的要素有三个:地段，地段，还是地段。
但也有人说这话是川普说的。
老司机更愿意相信这话是川普说的，因为他总是满嘴跑火车。
的确，从过去很长一段时间来说，决定房价的第一因素的确是地段，就像宁波以前的三江口，现在的东部新城。
但现在有点不同了，现在决定房价的第一因素是限价。因为限价，姚江边上的江景房卖价和庄市的二手房差不多；也因为限价，设了区的奉化房价比没设区的余姚还低得多。
但我们也看到一个反常的现象，有些地段很好的二手房，房价甚至还不如旁边新拍出的地价，无论在老海曙，还是老江东，这种小区都不算罕见。

这些倒挂的老小区，许多都是在核心地段，即便从今天的眼光来看，地段仍然非常好，比如海曙的东方威尼斯，江东的日月星城。核心地段，江景楼盘，除了小区老了点，真的没什么可挑剔的。
如果说房价主要是地段价值的体现，那么这些小区的地段出了什么问题？
老司机认为，长期以来我们对于地段的认知，可能有个陷阱——地段溢价。
在买新房的时候，我们都认为好的地段是价值的保证，因此，地段的价值在新房的价格里体现得十分突出。我们看到许多楼盘都强调自己是核心地段、城市中心等，这些“核心”和“中心”，无非是为更高的售价来背书。
为核心地段支付更高的价格，老司机称之为“地段溢价”。
许多楼盘的房价，都是有溢价的成分在里面，常见的比如品牌溢价，绿城卖出来的房子就是比旁边的贵；还有产品溢价，潘石屹曾经在这方面是最擅长的；以及地段溢价。
从二手房升值的角度看，老司机发现一个规律：这些所谓的溢价，随着时间的流逝，往往边际效益越来越弱。
也就是说，买新房的时候，当初体现溢价的那些东西，比如品牌、设计、地段、档次等，时间越久，就会变得越平庸，与竞品的差距越小，最后甚至没有溢价了。
这就好比你当初花血本追来的漂亮姑娘，随着岁月流逝，她的“颜值溢价”越来越低。当最后成为一个白发苍苍的老太太时，和隔壁那位相貌平平的老太太几乎没有差别了。
这个过程就是溢价的边际效益递减。

除了老司机上面提到的东方威尼斯和日月星城，更多的核心地段楼盘如海景花园、荣安府和外滩花园也是如此。在这些楼盘的价格当中，地段的价值一直在弱化。
当然，这种弱化是相对的，是相对于当初地段一般甚至较差的楼盘而言的。那些当年你看不上的地段，随着城市的扩展，或者规划的改变，渐渐与当年的核心地段拉近了距离。
一个显著的例子就是庄市，十年前庄市的地段和高新区有云泥之别，到如今二者几乎已经难分伯仲了。
是什么给了“地段屌丝”带来逆袭的机会，同时又是什么让那些“地段贵族”逐渐没落？
老司机的答案是：城市的扩张带来的去中心化。
许多人并没有思考过城市扩张这回事，虽然它每天都在发生。对于购房者来说，城市扩张是最需要重视的基本因素之一。
如果你对城市的发展前景判断不明，不知道该保守一点买市中心好，还是大胆一点买稍微边缘地段好，那么只需要问自己一个问题：
你认为城市还会扩张吗？
我想几乎不会有人说城市扩张的脚步已经停止了，事实上最近5年大城市扩张的步伐还在加快，大小城市之间的差距越来越大了。除了北京上海，几乎每个城市都在积极扩容。
因此，从大概率上来说，买边缘地段的获得的增值空间，要高于市中心地段。

肯定有不少人会问，城西呢，杭州湾呢，春晓呢？难道也跑赢了市中心？这正是我要说的关键点：所谓边缘地段，是近郊、远郊还是飞地呢？
城西的高桥集士港，是宁波的近郊，奉化的方桥则属于宁波的远郊，杭州湾是一个独立的城市（雏形），春晓目前还是北仑的一块飞地。
在老司机的概念里，近郊是城市公共交通能够覆盖的地方，比如公交和地铁；远郊则是与主城区交通比较便捷，但目前缺乏城市配套的地方；而飞地，则是与主城区在功能上没有对接的独立区块。
我说的边缘地段，指的都是近郊。远郊和飞地也并非没有价值，而是要以时间换空间，这个话题我们以后再谈。
回顾过去十年，即便是发展最为缓慢的城西，房价的涨幅也仍然可以跑赢市中心的豪宅。集士港高桥的涨幅已经算小了，但对比市中心的新海景、紫玉台、维科上院等豪宅的涨幅，仍然是跑赢的。
这已经是边缘地段中最差的“赛马”了，表现更好的庄市骆驼，洪塘慈城，云龙东钱湖姜山等，更是大幅度跑赢市中心。
今年宁波卖掉了不少市中心地块，未来几个月会出来不少核心楼盘。多角度看待城市扩张与核心地段的关系，或许对长远决策更有帮助。
当然，这个世界并不存在唯一正确答案。就像如果你愿意为颜值支付溢价，结识了很多漂亮妹子，也是一种人生值得。

有没有想过，市中心为何跑不过郊区盘？

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